韦泓兵律师，南宁专业刑事辩护律师,现执业于广西沃诚律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
一、什么是违章建筑
违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。违章建筑主要包括：未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；擅自改变使用性质建成的建筑，擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。
二、违章建筑拆迁补偿到底该不该
首先，在拆迁补偿中要注意区分违章建筑和建筑使用的材料。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。违章建筑人对违章建筑使用的材料享有合法的财产权。因此，拆迁人在拆除违章建筑时依法不给予补偿，并不意味着对拆除违章建筑使用的材料也不给予补偿。
其次，在拆迁补偿中，要注意区分违章建筑和建筑范围内的土地使用权。违章建筑按照有无土地适用权的标准基本上可以分为两类：一类是取得土地使用权的违章建筑，一类是未取得土地使用权的违章建筑。如果违章建筑具有合法的土地使用权，即使在拆迁时不就拆除违章建筑本身补偿违章建筑人，也必须考虑土地使用权对违章建筑人的财产利益。如果土地使用权是通过划拨方式得来的，拆迁人可以不补偿使用该土地的违章建筑人；但是如果土地使用权是通过出让方式得来，违法建筑人缴足了土地出让金但出让年限还未到期时，拆迁人应当就拆除违章建筑给违章建筑人造成的土地使用收益的损失予以适当补偿。
再次，在拆迁补偿中，要注意区分违章建筑和建筑内的财产。违章建筑内的财产可以独立于违章建筑存在，系违章建筑人的合法财产，依法应当受到保护。拆迁人在拆除违章建筑的过程中，不得侵犯违章建筑人的违章建筑内的合法财产权益，否则应当承担法律。
另外，在拆迁补偿中，要注意区分拆迁补偿款和拆迁补助费。虽然我国《城市拆迁管理条例》明确规定：拆除违章建筑不予补偿，但是这只能说明违章建筑人不能获得拆迁补偿款，拆迁人仍要依法向违章建筑人支付拆迁补助费。拆迁补助费包括搬迁补助费和临时安置补助费等其它费用。拆迁人不得因违章建筑拒绝向违章建筑人支付搬迁补助费和临时安置补助费等费拆迁补助费的请求。
拆迁补偿是指拆迁人依法拆迁，应当给付被拆迁人和房屋承租人的补偿；拆迁赔偿是指拆迁人在拆迁过程中，由于拆迁程序和手段违法，侵害了被拆迁人和房屋承租人的合法权益时应当依法赔偿损失。本文的拆迁赔偿仅限于讨论对违章建筑人的拆迁赔偿。
最后，在拆迁补偿中，要注意转化的违章建筑的特殊情况。所谓转化的违章建筑，主要是指因为超过批准期限，由临时建筑转化成的违章建筑。转化的违章建筑和批准期限内的临时建筑的区分点就是批准期末，批准期初至批准期末为合法建筑，超过批准期末，仍未拆除的，为违章建筑。笔者认为，并非所有的转化的违章建筑，在拆除时，都不予补偿。如果存在以下两种情况：不可抗力阻碍临时建筑在批准期限内拆除的；临时建筑不被拆除是为了保护另外一个更大的利益，致使超过批准期限仍未拆除的。在这两种情况下，拆迁人拆除违章建筑时，应当按照国家或者地方的标准补偿违章建筑人。
比如，违章建筑的承租人履行了一般情况下的注意义务，仍然对其承租的房屋系违章建筑不知情，拆迁人如果拆除该违章建筑，应当依法对该房屋承租人补偿安置。从法理的角度分析，任何人不应当由于第三人的原因丧失其合法权益。拆迁人不能由于违章建筑人的过错拒绝对对违章建筑使用人补偿安置。
一、城镇用地
1、城镇用地扩展迅速，土地浪费严重。1978~1996年全国城市用地面积由7140平方千米扩大到13887平方千米，18年间增加了94.5%，平均每年扩大374.8平方千米，年均递增率高达3.76%。2008年新增城镇建设用地7.4万公顷，新增村庄建设用地3.0万公顷。1986~1996年全国城市非农业人口增加59.7%，但城市用地却增长了106.8%，城镇用地人均已达133平方米。城市闲置土地占5%，其中还有40%属于低效利用。
2、城镇土地利用结构和布局不尽合理。在我国城市用地中，存在着工业用地比重偏大，生活居住用地和其他用地比重偏低的问题。近年来，大学城和开发园区大量占用耕地不仅对粮食生产的安全性造成威胁，同时也引起一些社会问题。
3、城市规划和城镇土地管理也有待加强。尽管城镇规划和城镇土地利用规划对于各类土地的使用均有安排和控制，但规划在执行过程中出现许多偏差。随意变动土地利用用途或违法占地现象屡有发生。
二、农村居民点用地
1、农村居民点用地占地规模大、空置和闲置多。农村居民点建设分散，用地超标。按国家总体规划，2000年农村居民点用地规模为1366万公顷，但实际上到1990年年底就达到了1613万公顷。农村居民点人均用地面积高达191平方米，超过国家规定的最高标准27&以上。辽宁、吉林、黑龙江等省人均居民点用地面积超过300平方米，内蒙古自治区人均甚至超过400平方米。由于新建居民点逐步外迁至村外缘的道路两侧，村中出现大片空闲地，成为“空心村”。据调查，河北全省村庄空闲土地达3.3万公顷，土地资源闲置浪费严重。
2、农村居民点缺乏有效利用与流转。在实际生活中，农民对农村宅基地所有权和使用权普遍存在一种观念上的偏差，认为宅基地是继承遗产，是一种私有财产，自己不使用，也不准别人使用，即使闲置和抛荒，别人也无权过问。宅基地主人拥有使用权利，却没有合理利用的义务。同时，对于农村宅基地的合理流转，又缺乏制度规定和政策指导，也没有相关法律条文来限制农村宅基地的闲置。因此，农村宅基地使用制度不健全，不仅导致大量旧宅基地的闲置和抛荒，同时为农村宅基地流转和城乡土地置换增加了难度。
3、农村居民点扩张无序，土地利用率低。长期以来，农民建房占地超标，且占用质量好的土地。随着农民生活水平的不断提高，农民建房需求量增大，且已不满足于原有居住条件，纷纷选新址建设更加现代化的住宅。整体来看，我国农村居民住宅绝大多数以低层建筑为主，尤其以独居小院最为普遍，占地面积大，建筑容积率低，所占土地多是地势平坦向阳、水源条件好、交通方便、土层深厚、土质肥沃的优质土地。
4、规划滞后，布局不合理。长期以来，农村居民点建设基本上处于自发状态，农户建房选址比较随意，用地规模不受约束。近些年，虽然有关部门加强了对农户建房管理，但由于村镇建设规划不到位，规划滞后所造成的后果日益凸显，表现为：布局分散，结构零散，功能混杂，不但不利于农户日常生活，且制约了土地的集约使用效率。
来源: 南宁专业刑事辩护律师 Tags: 违章建筑拆迁补偿到底该不该,我国建设用地目前存在哪些问题
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