基本案情:位于广州市天河区岑村机场北、草乔岗东南面地段的华南御景园住宅楼（自编3a－1～5、3cb－1～3、3e－4～5）是龙昌公司所开发建设的商品房，已取得编号为穗房预（网）字第20080299号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2009年3月20日，廖逸波（乙方）与龙昌公司（甲方）签订《商品房买卖合同》（编号为200903080862），约定：乙方所购买的商品房为华南御景园住宅楼自编3a－1幢6层602房（测绘地址：天河区御水街93号602房），该商品房的用途为住宅，层高3米；该商品房约定的建筑面积共105.27平方米，其中套内建筑面积86.39平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积18.88平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米9139元，总金额789525元；首期房款自本预售合同签订暨网上备案之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的36.7%，金额289525元；除首期房款外，剩余房款500000元须于2009年3月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2009年10月16日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；交付后，甲方不得以房屋已交付使用为藉口懈怠在本合同中应承担的其他义务；甲方交付的房屋应当符合下列条件：该商品房经规划验收、消防验收合格，通煤气、通水、通电；商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日3日前通知乙方办理交接手续；乙方应在收到该通知之日起15日内，会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志是甲方出示本合同约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料；在双方进行交接验收时，甲方应当出示本合同约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；所购商品房为住宅的，甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品房住宅交楼书》；甲方提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品房住宅交楼书》应不低于建设行政主管部门的最低要求；如果甲方不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房的责任由甲方承担；逾期不超过180日，自本合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的0.5‰的违约金等条款。该合同的附件五《本合同补充协议》第四条约定：关于政府行为和/或提供公共服务部门行为的约定：由于政府行为（包括但不限于规划变更等）和/或提供公共服务部门（包括但不限于水电煤气等单位）行为，导致甲方出现下列情形，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任：1、不能按照约定时间交房；2、不能按照约定时间办理房屋产权证书；3、与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑不能按照约定正常运行；4、甲方出现其他违反合同约定的情形。该合同上载明的廖逸波的住址及联系地址均为“广州市天河北路898号信源大厦1916房”。
上述合同签订后，廖逸波依约支付了全额房款789525元房款给龙昌公司。因龙昌公司至今未将涉讼房屋交付给廖逸波，廖逸波遂于2010年2月4日诉至原审法院，请求判令：1、龙昌公司按每日万分之五的标准，以已付房款789525元为本金，支付从2009年10月17日起至龙昌公司实际交付房屋给原告之日的迟延交楼违约金给其；2、本案受理费由龙昌公司负担。
2009年3月27日，廖逸波取得华南御景园三期d区管道煤气工程的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，该工程于2009年3月25日竣工验收合格。2009年11月11日，广州市天河区建设工程质量安全监督站核发了《建设工程质量验收意见书》[编号为穗天质验（2009）第060号]，确认龙昌公司兴建的华南御景园住宅楼（自编3a－1～5、3cb－1～3、3e－4～5）工程于2009年10月14日进行工程质量验收，并已于2009年11月10日提交《单位（子单位）工程质量验收记录》，该工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收的有关规定，请龙昌公司抓紧完善其他专项验收，及时办理竣工验收备案手续。2009年11月16日，广州市城市规划局核发了《广州市建设工程规划验收合格证》[编号为穗规验证（2009）1642号]，确认龙昌公司开发建设的华南御景园住宅楼（自编3a－1～5、3cb－1～3、3e－4～5）建设工程符合城乡规划要求，验收合格。
龙昌公司庭审时辩称由于供电部门原因导致原定于2009年6月1日竣工完成的供电工程直至2009年10月10日才完工。为此提供了证据：1、广州天河供电局工程验收通知单，显示用户为龙昌公司，施工地点为天河岑村机场以北、草乔岗东南面地段，施工日期为2009年5月15日至6月7日，广州电网公司广州天河供电局配电部于2009年10月10日在该通知单上盖章确认“高压设备验收合格”。庭审时，龙昌公司称其已取得涉讼房屋所在楼宇的《建设工程竣工验收备案表》，但其并未在该院限定的期限内提供该竣工备案表。2009年5月17日，龙昌公司向该院递交《情况说明》一份，称涉讼房屋所在楼宇的市政设施工程尚未完成，其经广州市天河区建设和市政局批准，暂缓办理涉讼房屋所在楼宇的市政设施工程验收，因此导致《建工工程竣工验收备案表》的办理也相应推迟。为此，龙昌公司提供了证据：2、龙昌公司于2006年5月15日发给广州市天河区建设和市政局的《关于华南御景园市政设施验收的申请》，龙昌公司在该函中称：我司经广州市城市规划局和广州市国土局批准开发建设的华南御景园（原岑东花园）项目分三期开发建设，第一期市政设施已经按规划部门批准的方案施工和竣工，第二、三期市政设施正在施工中。现向贵局申请一、二、三期市政工程一并验收。广州市天河区建设和市政局于2006年6月22日盖章同意该小区的市政设施验收放在最后一期。廖逸波对龙昌公司提供的上述证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议；对于证据2，廖逸波并表示该申请中说明二、三期的市政设施是由龙昌公司在施工中，即由于龙昌公司的原因导致的市政基础设施迟延验收，最终导致无法取得竣工验收备案表，应由龙昌公司承担责任。
龙昌公司称其已于2009年11月20日发函要求廖逸波办理收楼手续，但廖逸波逾期未办理。廖逸波表示其并未收到龙昌公司发出的办理收楼手续的函件。为此龙昌公司提供了证据：3、广州市邮政局的《邮件查单》，该单上显示龙昌公司于2009年11月20日按廖逸波在合同上预留的通讯地址邮寄了一份挂号信件给廖逸波；4、广州市邮政局《查询邮件回单》，显示上述邮件已于2009年11月23日妥投，由案外人江秀萍签收。廖逸波对证据3、4的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为其并未收到该邮件。
龙昌公司要求对逾期交楼违约金标准进行调整，但并未举证证明其逾期交楼给廖逸波造成的何种损失。
原审法院判决：龙昌公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付2009年10月17日至2010年6月30日期间的逾期交付华南御景园住宅楼自编3a－1幢6层602房的违约金（以789525元为本金，按每日万分之五的标准）给廖逸波；自2010年7月1日至龙昌公司交付上述房屋之日止的违约金，参照上述标准，由龙昌公司按月于次月的10日前支付给廖逸波。
上诉人广州龙昌房地产开发有限公司不服原审法院上述民事判决，向二审法院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。一审法院以案涉房屋取得《竣工验收备案表》作为认定房屋符合交付条件的标准是错误的。案涉房屋已经取得了竣工验收合格，取得了建设工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，已具备交付条件；二、一审法院否定由于不可抗力的原因致使上诉人迟延交楼的事实，是错误的。由于供电部门的原因导致供电工程无法在约定的时间内验收，导致上诉人迟延交楼。不可抗力的情况发生后，上诉人积极采取措施将不可抗力造成的损失降低到最低。根据民法通则的相关规定和双方,《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第四条的约定，应免除上诉人的相关违约责任；三、由于致使案涉房屋的公共污水管网设施尚未完善，生活污水未能接驳城市公共排水管网，案涉房屋未能取得排水部门的《排水许可证》，导致案涉楼盘的环保竣工验收手续暂未能办理。除了环保项目外，案涉房屋已进行质量、消防、规划、燃气、室内环境、电梯等各项竣工验收，通水、电、永久通邮，不存在任何建筑质量及环境质量等问题，不影响业主的正常使用。据此，上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人廖逸波答辩称：同意一审判决，请求维持原判。
终审判决结果为：
驳回上诉，维持原判。
北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
关于交楼标准的问题。双方约定的交楼标准若低于法律规定的标准，则应当按照法定标准执行。原审法院根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》的相关规定，认定法定交楼标准为上诉人交付的房屋应当已经取得有关部门核发的《建设工程竣工备案表》，并无不当，二审法院予以支持。上诉人至今尚未取得《建设工程竣工备案表》，上诉人上诉认为案涉房屋在通知被上诉人收楼时候实际已经具备交付条件，依据不充分，二审法院不予采信。至于上诉人上诉认为电力部门和市政污水管网的不完善导致其无法按期完成相关验收的问题。上诉人的现有证据并不能充分证实是由于电力部门和市政部门的原因导致其不能按时完成相关的施工和验收，上诉人要求免责，依据不足，二审法院不予支持。由于上诉人没有按照法律规定的交楼条件将案涉房屋按合同约定的交楼期限交付给被上诉人，故上诉人应当按照合同的约定承担逾期交楼的违约责任。上诉人上诉理由不充分，二审法院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。
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