9月的深圳依旧骄阳似火，对于深圳市龙岗区布吉街道翠枫豪园小区的业主们来说，内心也似这天气略显烦闷。原因在于小区开发商与物业管理公司近日决定，从10月起，取消业主停车的月卡和年卡制，采用停车临租和长租，长租50年一次性付款11万元。
开发商称这是为解决日后停车难问题，但却无法出示产权证明。业主质疑开发商是以“租”代“售”，变相出售车位，物管与业主纠纷持续……法律界人士认为，小区业主的权益保障主要通过业主委员会来实现，很多还未成立业主委员会的小区应尽早建立，才能从制度上保障全体业主的利益。
停车月租变长租 业主疑变相卖车位
近日，深圳翠枫豪园小区的开发商鸥富实业（深圳）有限公司和物业管理公司深圳市华盛置信物业发展有限公司，联合下发通知称，由于小区车位配比不足1：1，车位在后期供应将出现严重紧缺，从2013年9月30日起暂停办理车位月卡与年卡，10月份以后对车位采取临租和长租两种租用方式。
小区一位业主告诉记者，现在停车大都是办理月卡和年卡，分别是200元／月和2200元／年，停车方便且价格合理。突然要取消月卡和年卡，等于强迫业主都要去办长租卡，我们无法接受。
而长租到底是如何租？业主刘女士对记者说，曾经咨询过物业管理处，对方说业主的房屋产权还剩下多少年，停车位的长租就是多少年。记者查阅了一份业主的购房合同，清楚地写明小区所在地块的产权期限是1999年至2069年，也就是说，从现在起，车位长租至少是50年。
“听说这种长租的车位一个是11万元，要一次性付清，长租50年其实就是变相售卖车位，早就听开发商嚷着说"卖"车位了，现在还真"卖"了。”刘女士说。
开发商以“租”代“售” 车位开卖“优惠促销”
“50年花十几万元租用一个车位，到头来也还不是自己的。”不少业主感觉有点冤，认为开发商是在以“租”代“售”。
《广东省物业管理条例》规定，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售，且在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。
《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
不管是“租”是“售”，小区开发商似乎都有违规之嫌。鸥富实业（深圳）有限公司郭总经理表示，车位目前只有使用权，没有产权，只能用租赁的形式。另外，按照国家规定的租赁最长时限20年，如果今后采取长租，期限会是20年。
广受业主欢迎的月租、年租卡为何要取消呢？郭总告诉记者，现在小区的停车位还是少，从当初的设计上来看是不够用的，这是为了以后的发展，让业主今后“更好”“更合理”停车。
记者从业主口中得知，小区的地面停车位约200个，地库停车位约有500个，比较充足，地库里经常有一辆车占用两个车位的情况，且当初在车位“开卖”之时还有过“优惠促销”，长租一个车位是11万，但一户同时租两个车位可以优惠至一个8万。
业内：应尽早建立业主委员会
小区的停车位之争由来已久，而谁有权决定停车位是租是售？广州（楼盘）市律师协会名誉会长陈舒表示，这要看业主当时的购房合同是怎么规定的，一般停车位是属于小区业主共同所有。
翻开业主的购房合同，其中一条写明“卖方保留该地块的会所、架空层、停车场等权益，不随本次房地产买卖而转移。”
“如果合同中有这项说明，等于业主把权利转移给了开发商，从该小区的合同上来说，开发商有权处置小区内的停车位。”陈舒说。
也有法律界人士认为，涉及公共配套的物业产权归属应采取法律确定的方式界定，不应由地产开发商单方约定。开发商利用其行业垄断地位，将小区的停车场等公共配套设施单方强制约定归其所有，这种有违公平自愿原则强加的“约定”，实为霸王条款，不具有法律效力。
广州大同（楼盘）律师事务所劳律师也认为，根据《中华人民共和国物权法》，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。而该小区开发商在没有与业主协商的情况下，取消月租，改为长租，遭到业主反对，也变相地等于没有满足业主的需求，有违《物权法》的规定。
值得注意的是，该小区一直未成立业主委员会，使得业主的部分权益无法得到保护。《深圳经济特区物业管理条例》明确规定，物业的所有权人为业主，物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会。建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位和共用设施设备的所有权或者使用权。
“业主委员会是业主与物业管理部门之间有效的协调方式，物业管理部门作出的决定，需要业主委员会通过才能生效。小区要尽快建立自己的业主委员会，才能从制度上保障全体业主的利益，避免很多不必要的麻烦和纠纷。”劳律师说。
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